വസ്തു വിറ്റ് കുഴപ്പത്തിലാകരുത്; അറിയണം നികുതിബാധ്യത

വസ്തുവിന്റെ ക്രയവിക്രയം ഒരു സാധാരണ വ്യവഹാരമാണ്. പക്ഷേ,‍ അറിയേണ്ട ചിലത് അറിഞ്ഞില്ലെങ്കില്‍ അത് നമ്മളെ കുഴപ്പത്തിലാക്കിയേക്കും. അതിനാല്‍ വസ്തുവില്‍പ്പന സംബന്ധിച്ച ആദായനികുതി നിയമങ്ങള്‍ മനസ്സിലാക്കുകയും നികുതിബാധ്യത എത്രയെന്ന് അറിയുകയും ചെയ്താല്‍ ഭാവിയില്‍ നിയമപ്രശ്നങ്ങളും ശിക്ഷാനടപടികളും ഉണ്ടാകുന്നത് ഒഴിവാക്കാം. 2024–25 സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തെ ​​ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കാനുള്ള അവസാന തീയതി 15 ആണ്. നിങ്ങള്‍ കഴിഞ്ഞ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷം 30 ലക്ഷം രൂപയിൽ കൂടുതൽ മൂല്യമുള്ള വസ്തു വിൽക്കുകയോ വാങ്ങുകയോ ചെയ്തിട്ടുണ്ടെങ്കില്‍ ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കാന്‍ നിയമപ്രകാരം ബാധ്യതയുണ്ട്.

മൂലധന 
നേട്ട നികുതി ​

വീടോ സ്ഥലമോ വിൽക്കുമ്പോൾ വാങ്ങിയ വിലയേക്കാൾ കൂടുതൽ ലഭിക്കുക സാധാരണമാണ്. ഇങ്ങനെ ലഭിക്കുന്ന ലാഭത്തെ മൂലധനനേട്ടം എന്നാണ് വിളിക്കുന്നത്. ഇതിന് നികുതിയുണ്ട്. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരാൾ 15 ലക്ഷത്തിന് വാങ്ങിയ വസ്തു രണ്ടോ മൂന്നോ വർഷത്തിനുശേഷം 17 ലക്ഷത്തിന് വിൽക്കുന്നു എന്ന് കരുതുക. അധികമായി ലഭിച്ച രണ്ടുലക്ഷത്തിനാണ് നികുതി നല്‍കേണ്ടത്. ഈ നികുതിയെയാണ് "ക്യാപിറ്റൽ ഗെയിൻസ് ടാക്സ്' അഥവാ മൂലധന നേട്ട നികുതി എന്ന് പറയുന്നത്. ​

മൂലധനനേട്ടം രണ്ടുതരം ​

നികുതിബാധ്യത കണക്കാക്കുന്നതിന് മൂലധന നേട്ടത്തെ ഹ്രസ്വകാല മൂലധന നേട്ടമെന്നും (എസ്ടിസിജി) ദീർഘകാല മൂലധനനേട്ടമെന്നും (എല്‍ടിസിജി) രണ്ടായി തിരിച്ചിട്ടുണ്ട്. രണ്ടുവർഷത്തില്‍ കുറഞ്ഞകാലം ഒരാളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലായിരുന്ന സ്ഥലമോ വീടോ വിൽക്കുമ്പോൾ കിട്ടുന്ന അധികവരുമാനം എസ്ടിസിജിയാണ്. വസ്തു വാങ്ങി രണ്ടുവർഷം കഴിഞ്ഞാണ് വിൽക്കുന്നതെങ്കില്‍ കിട്ടുന്ന ലാഭം എല്‍ടിസിജിയായി കണക്കാക്കും. ​

നികുതിയും രണ്ടുതരം

ഈ രണ്ടുനേട്ടങ്ങള്‍ക്കും വ്യത്യസ്ത രീതിയിലും നിരക്കിലുമാണ് നികുതി അടയ്ക്കേണ്ടത്.
ഹ്രസ്വകാല മൂലധന നേട്ടത്തിനുള്ള നികുതി മറ്റു വരുമാനനികുതിയുടെകൂടെ സാധാരണ നിരക്കില്‍ അടയ്ക്കാം. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരാൾക്ക് ഏഴുലക്ഷം വാർഷിക ശമ്പളവും രണ്ടുലക്ഷം വീടുവിറ്റ വക ഹ്രസ്വകാല മൂലധന നേട്ടവും ലഭിച്ചുവെന്ന് കരുതുക . ഇയാളുടെ ശമ്പള വരുമാനമായ ഏഴ് ലക്ഷത്തിന്റെ കൂടെ ഈ രണ്ടുലക്ഷവുംകൂടി ചേർത്ത് ഒമ്പത് ലക്ഷത്തിനാണ് ആദായനികുതി കണക്കാക്കുക. ഇതിന് നികുതി സ്ലാബ് പ്രകാരമുള്ള തുക അടച്ചാൽ മതിയാകും. എന്നാൽ, ദീർഘകാല മൂലധന നേട്ടത്തിനുള്ള (എല്‍ടിസിജി) നികുതിബാധ്യത വ്യത്യസ്തമാണ്. വിൽപ്പനയിലൂടെ നേടുന്ന അധികവരുമാനത്തിന്റെ 20 ശതമാനം ഇതിന് നികുതി നല്‍കേണ്ടിവരും. ​

നികുതി എങ്ങനെ 
കണ്ടെത്തും? ​

വസ്തുവിന് വാങ്ങിയ സമയത്തെ മൂല്യമല്ല വില്‍ക്കുന്ന സമയത്തുണ്ടാകുക. പണപ്പെരുപ്പമാണ് ഇതിന് പ്രധാന കാരണം. ഇക്കാര്യം പരിഗണിച്ച്, ആദായനികുതി വകുപ്പ് വസ്തുവില്‍പ്പനയിലെ ദീർഘകാല മൂലധനനേട്ടം കണക്കാക്കുന്നത് വിറ്റവിലയിൽനിന്ന് വാങ്ങിയവില കുറച്ചല്ല. പകരം, 2001 മുതൽ "കോസ്റ്റ് ഇന്‍ഫ്ലേഷന്‍ ഇന്‍ഡെക്സ്' എന്ന സംവിധാനം ഉപയോഗിച്ചാണ്. വകുപ്പിന്റെ incometaxindia.gov.in എന്ന വെബ്സൈറ്റിൽ ഓരോ വര്‍ഷത്തെയും കോസ്റ്റ് ഇന്‍ഫ്ലേഷന്‍ ഇന്‍ഡെക്സിന്റെ പട്ടിക ലഭ്യമാകും.

ഇതുപയോഗിച്ച് എല്‍ടിസിജി കണക്കാക്കുന്നവിധം ഒരു ഉദാഹരണത്തിലൂടെ വ്യക്തമാക്കാം: 2016ൽ 50 ലക്ഷത്തിന്റെ വീട് വാങ്ങി 2023ൽ 75 ലക്ഷത്തിന് വിറ്റെന്ന് കരുതുക. ഇവിടെ വാങ്ങിയ വർഷത്തെ ഇന്‍ഡെക്സ് 264ഉം വിറ്റ വർഷത്തെ ഇന്‍ഡെക്സ്- 348ഉം ആണ്. ആദ്യം വാങ്ങിയവിലയെ (50 ലക്ഷം) വിറ്റ വർഷത്തെ ഇന്‍ഡെക്സ് (348) കൊണ്ട് ഗുണിക്കുക. ഗുണിച്ച് കിട്ടുന്ന ഫലത്തെ (174 കോടി) വാങ്ങിയ വർഷത്തെ ഇന്‍ഡെക്സ് (-264)കൊണ്ട് ഹരിക്കണം. അപ്പോള്‍ കിട്ടുന്ന തുക (65.91 ലക്ഷം) വിറ്റ വിലയിൽ(75 ലക്ഷം)നിന്ന് കുറയ്ക്കുമ്പോള്‍ കിട്ടുന്നതാണ് മൂലധന നേട്ടം. ഇതിന്റെ 20 ശതമാനമാണ് നികുതി നല്‍കേണ്ടത് (പട്ടിക നോക്കുക). ​വസ്തുവാങ്ങി അതിൽ വല്ല പരിഷ്കരണവും വരുത്തിയ വകയിൽ ( മതിൽകെട്ടുക, കിണർ കുഴിക്കുക, റോഡ് വെട്ടുക തുടങ്ങിയവ) ചെലവ് വന്നിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ അതുകൂടി എല്‍ടിസിജിയില്‍നിന്ന് കുറച്ച് നികുതി കണക്കാക്കിയാൽ മതി. ​

പാരമ്പര്യസ്വത്തിന്റെ 
നികുതി

പാരമ്പര്യമായോ ഇഷ്ടദാനമായോ ലഭിച്ച വസ്തു വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ കിട്ടുന്ന ലാഭത്തിനും മൂലധന നേട്ട നികുതി ബാധകമാണ്. എങ്ങനെ ലഭിച്ചു എന്നതല്ല, എത്ര ലഭിച്ചു എന്നതാണ് ഇവിടെ ആദായനികുതി വകുപ്പ് ശ്രദ്ധിക്കുന്ന കാര്യം. അതിനാല്‍ പാരമ്പര്യ സ്വത്താണ് എന്നപേരില്‍ നികുതി അടയ്ക്കാതിരുന്നാല്‍ പിന്നീട് പിഴയടക്കം അടയ്ക്കേണ്ടിവരും. ​

കൃഷിഭൂമി വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ സൂക്ഷിക്കുക ​

കൃഷിഭൂമിയുടെ ക്രയവിക്രയത്തിന്റെ കാര്യത്തില്‍ വ്യത്യസ്തമായ വ്യവസ്ഥയാണ് ആദായനികുതി നിയമത്തിലുള്ളത്. കൃഷിഭൂമി മുനിസിപ്പാലിറ്റി പരിധിയിലുള്ളതാണെങ്കില്‍ വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ കിട്ടുന്ന ലാഭം മൂലധന നേട്ടമായി കരുതും. അതിന് നികുതി അടയ്‌ക്കേണ്ടിവരും. പഞ്ചായത്ത് അതിർത്തിക്കുള്ളിലാണെങ്കില്‍ നികുതിബാധ്യത ഇല്ല. മുനിസിപ്പാലിറ്റി അതിര്‍ത്തിയോട് അടുത്തകിടക്കുന്ന കൃഷിഭൂമിയുടെ കാര്യത്തില്‍ പക്ഷേ, അങ്ങനെയല്ല. നിയമം കുറച്ച് സങ്കീര്‍ണമാണ്. മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ ഭൂമിശാസ്ത്ര പരിധിയും കടന്ന് രണ്ടുകിലോമീറ്റർ ആകാശദൂരത്തിനുള്ളിലാണ് കൃഷിഭൂമിയെങ്കില്‍, അത് പഞ്ചായത്തിലാണ് എന്ന്‌ വാദിച്ചിട്ട് നിലവില്‍ കാര്യമില്ല. അതിന് പഞ്ചായത്തിലെ കൃഷിഭൂമിയുടെ വില്‍പ്പനയ്ക്ക് ലഭിക്കുന്ന നികുതി ഇളവ് ലഭിക്കില്ല. അതിനാല്‍ പഞ്ചായത്തിലെ കൃഷിഭൂമി വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ ദൂരപരിധി കൃത്യമായി കണക്കാക്കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്കണം.

ഒഴിവാക്കാം മൂലധന നേട്ട നികുതി

​ദീർഘകാല മൂലധന നേട്ടത്തിനുള്ള നികുതിയിൽനിന്ന്‌ നിയമപ്രകാരംതന്നെ ഒഴിവാകാനോ ചില കിഴിവുകൾ നേടാനോ നികുതിദായകര്‍ക്ക് അവകാശമുണ്ട്. അധികം ലഭിച്ച തുക എന്തിന്, എപ്പോള്‍ ഉപയോഗിക്കുന്നു എന്നതിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ആദായനികുതി നിയമം സെക്‌ഷന്‍ 54 പ്രകാരമുള്ള ഈ സൗകര്യം ലഭ്യമാകുക. മൂലധനനേട്ടം ലഭിച്ച് രണ്ടുവര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ (ഒരുവർഷം മുമ്പായാലും) ഒരു വീട് വാങ്ങിയാല്‍ അതിന് നല്‍കിയ തുകയ്ക്ക് നികുതി അടയ്ക്കേണ്ടതില്ല. അതുപോലെ മൂലധന നേട്ടം ലഭിച്ചതിനുശേഷം മൂന്നു വർഷത്തിനുള്ളിൽ പുതിയ വീട് നിർമിച്ചാലും ഈ നികുതിയിൽനിന്ന് ഒഴിവാകാം.

വസ്തുവിറ്റ് ലാഭം നേടുന്നതിന് ​ഒരുവർഷംമുമ്പ് നിര്‍മാണം തുടങ്ങിയ വീടാണെങ്കിലും ഈ ഇളവ് ലഭ്യമാകും. ഇവിടെ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ഒരു പ്രധാന കാര്യമുണ്ട്. വസ്തുവിറ്റ് കിട്ടിയ ലാഭത്തിൽനിന്ന് എത്ര തുകയാണോ വീട് വാങ്ങാനോ നിർമിക്കാനോ ചെലവാക്കിയത് അത്രയും തുകമാത്രമേ നികുതിബാധ്യത കണക്കാക്കുമ്പോള്‍ കുറയ്ക്കാനാകൂ. ആദായനികുതി നിയമം പറയുന്ന സമയപരിധിക്കുള്ളിൽ എപ്പോഴെങ്കിലും വീടുവയ്‌ക്കാനോ വീട് വാങ്ങാനോ ആണ് പദ്ധതിയെങ്കില്‍ തുക കൈയിൽ സൂക്ഷിക്കരുത്. പകരം ദേശസാൽകൃത ബാങ്കിലെ ക്യാപിറ്റൽ ഗെയിൻസ് സേവിങ്സ് അക്കൗണ്ട് സ്‌കീമിൽ നിക്ഷേപിക്കണം. ഈ തുക മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്ക് പിൻവലിച്ചാൽ നികുതിയിളവ് ലഭ്യമാകില്ല. മാത്രമല്ല, ഒരാൾക്ക് രണ്ടിൽക്കൂടുതൽ വീട്‌ വയ്‌ക്കാനോ വാങ്ങാനോ ഈ മൂലധനനേട്ടം ഉപയോഗിക്കാനുമാകില്ല. ​

വീട് വേണ്ടെങ്കില്‍ 
നിക്ഷേപിക്കാം

വീട് വേണ്ട എന്നാണെങ്കില്‍ 50 ലക്ഷം രൂപവരെ കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാര്‍ ബോണ്ടുകളിൽ നിക്ഷേപിച്ചും മൂലധനനേട്ട നികുതി ബാധ്യതയില്‍നിന്ന്‌ ഒഴിവാകാം. ആ നിക്ഷേപത്തില്‍നിന്ന്‌ ലഭിക്കുന്ന പലിശയ്ക്കും 100 ശതമാനം നികുതി ഇളവ് ലഭിക്കും. എന്നാല്‍, ഹ്രസ്വകാല മൂലധന നേട്ടത്തിനുള്ള നികുതി ഒരിക്കലും ഒഴിവാക്കാനാകില്ല. അത് നിർബന്ധമായും അടയ്‌ക്കേണ്ടതാണ്.

(അഭിപ്രായങ്ങളും നിലപാടുകളും ലേഖകന്റേത്. റിട്ട. ജിഎസ്ടി എൻഫോഴ്‌സ്‌മെന്റ്‌ ഓഫീസറും നികുതി പ്രാക്ടീഷണറുമാണ് ലേഖകൻ) ​